Quel était l’objectif du législateur avec le décret du 10 janvier 2017 ?

La loi ALUR publiée le 26 mars 2014 a été édictée dans une logique de transparence pour le consommateur avec des dispositions tant pour les activités de syndic et d’administration de bien que de transaction.
Un nouveau décret du 10 janvier 2017 vient d’ailleurs clarifier les éléments sur la partie transaction immobilière tant en location qu’en vente.

Un point soulève bien des questions, car la sanction envisagée est élevée, c’est celui de l’affichage des honoraires suivant que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et/ou du vendeur. (Une amende administrative de  3 000 euros pour une personne physique et de  15 000 euros pour une personne morale est applicable en cas de non-respect des disposition en matière de publicité (article L.131-5 du Code de la consommation).

Autant le législateur a été explicite concernant les honoraires qui seraient à la charge de l’acquéreur autant lorsqu’ils sont à la charge du vendeur les interprétations divergent, peut-être inutilement.

Pour les honoraires qui seraient à la charge de l’acquéreur ils doivent apparaitre clairement dans le prix affiché à savoir pour un bien à vendre 200 000€ net pour le vendeur et 5% d’honoraires qui seraient à la charge de l’acquéreur le prix affiché devra mentionner tant les 210 000€ du prix de vente que les 200 000€ net vendeur et encore les 10 000€ d’honoraires de l’intermédiaire immobilier dues par l’acquéreur.

Dans la pratique il faut avouer les honoraires sont plutôt supportées par la personne avec laquelle l’agent immobilier contracte en premier à savoir le vendeur par l’intermédiaire du contrat de mandat !
Et dans ce dernier cas le législateur est venu apporter des précisions qui ne sont pas aussi claires pour la profession.
Le décret dispose que « Si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné. »
Deux interprétations possibles mais certainement pour obtenir le même résultat final :

  • Le prix affiché est le prix de vente donc celui qui s’entend net vendeur et le vendeur devra rémunérer l’agent immobilier a part des sommes versées par l’acquéreur. Donc sur un prix de vente de 200 000€ le vendeur n’aurait que 190 000€ (net définitif) environ si l’on reste sur un montant d’honoraires équivalents à l’exemple précédent (voir exemple des honoraires charge acquéreur). Sauf que de façon assez évidente le vendeur demandera logiquement un prix de vente de 210 000€ afin d’obtenir le prix souhaité de 200 000€. Ce qui importe dans ce cas est donc que le prix affiché pour l’acquéreur est le prix de vente et les honoraires de l’agent immobilier sont fictivement séparés de l’opération en tant que prestataire de service pour le vendeur. Ceci aura pour effet de diminuer les négociations des honoraires puisqu’ils ont déjà été fixés par le contrat de mandat soit de façon fixe soit par pourcentage. Le législateur permet ainsi à l’agent immobilier de pratiquer effectivement les honoraires qu’il affiche en vitrine.
  • Dans l’autre interprétation qui a le mérite d’être plus claire, le prix de vente doit être affichés hors visualisation des honoraires donc si le vendeur et l’agent immobilier ce sont entendus pour que le vendeur perçoive 200 000€ le prix de vente affiché sera de 210 000€ sans y faire apparaitre les honoraires et sans noter l’abréviation hai.

Ce qu’il faut retenir c’est que dans la pratique le prix de vente ou le prix net vendeur est trouvé par l’intermédiaire d’un consensus entre les intérêts du vendeur, de l’agent immobilier et de l’acquéreur. Le prix affiché en publicité s’entendra toujours du prix payé définitivement par l’acquéreur. Le législateur a certainement densifié les informations à afficher lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur pour définitivement arrêter cette pratique.

Les acquéreurs penseront toujours à tords qu’il paie les droits d’enregistrement sur les frais d’agence lorsqu’ils sont à la charge du vendeur mais c’est bien sur le prix de vente qu’ils les doivent. C’est le vendeur qui a fait le choix de choisir un partenaire immobilier afin de l’aider à vendre son bien. Car dans l’hypothèse où le vendeur voudrait acheter une voiture avec le prix qu’il aurait obtenu de la vente d’un bien, l’acquéreur pourrait aussi penser qu’il paye des frais d’enregistrement sur la voiture du vendeur… L’acquéreur doit être éduqué sur le fait que la seule solution pour payer moins de frais d’enregistrement c’est de séparer sur le prix de vente du bien qu’il achète les meubles et les immeubles qui le compose.

La pratique nous montrera si l’effet voulu par le législateur a été obtenu.

Gregory.