6 choses à faire lors d’une signature d’acte de vente définitif !

Moment attendu avec impatience par tout agent immobilier, la signature de l’acte de vente définitif marque la concrétisation d’une vente. Dans les jours et heures qui précèdent ce rendez-vous notarial, quelques tâches demeurent à accomplir pour mener votre mission à terme. On récapitule.

1. Signature de l’acte de vente : préparez vos documents

Que vos honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, vous devrez présenter une facture en bonne et due forme. Celle-ci s’accompagne d’une copie de votre carte professionnelle d’agent immobilier et d’un Relevé d’Identité Bancaire (RIB) pour permettre le règlement.

2. Relisez votre dossier de vente

Il arrive parfois qu’une interrogation survienne à la dernière minute. Il serait dommage que cette dernière obère la conclusion de l’acte de vente définitif alors que la réponse se trouvait dans votre dossier. Compte tenu du délai relativement long entre le compromis et sa réitération (3 mois pour une habitation et 6 à 9 mois pour un terrain), vous ne pouvez pas tout avoir en tête ! Pensez à relire votre dossier et bien évidemment à l’apporter avec vous.

3. Ne prenez pas à la légère l’état des lieux

Non obligatoire, cette étape est quasiment incontournable. Il s’agit de vérifier que le bien vendu est libre de toute occupation et que le vendeur laisse les lieux dans l’état où il se trouvait au moment de l’offre d’achat et du compromis de vente. Une ultime visite permet de vérifier par exemple la présence des douilles électriques, des poignées de porte, des arbres et de tout le mobilier sans exception inscrit sur la liste mobilière. Il s’agit aussi de constater que le bien vendu n’a subi depuis la signature du précontrat de vente aucun dommage comme un simple bris de vitre, un incendie ou un dégât des eaux. L’acheteur constatant un manquement du vendeur dans son devoir de conservation du bien en l’état peut refuser de signer l’acte de vente. L’acte authentique sera alors reporté jusqu’à remise du bien dans l’état.

4. Relevez les compteurs

Il revient à l’agent immobilier de relever les compteurs d’énergie et d’eau. Ces chiffres seront transmis au notaire et serviront aux deux parties, vendeurs et acquéreurs, à clore et ouvrir leurs contrats respectifs. Il s’agit de relever scrupuleusement les consommations suivantes :

– Électricité heures pleines.
– Électricité heures creuses.
– Eau en nombre de m3.
– Gaz en nombre de m3.

Demandez aussi aux vendeurs de bien vouloir vous prêter une facture d’eau et une facture de chacune des énergies utilisées. Photocopiez-les et transmettez à l’acquéreur les éléments des contrats qui faciliteront la mise à leur nom.

5. S’assurer que les fonds sont à l’étude

Cela peut paraître évident, mais il arrive trop fréquemment qu’une date de signature soit repoussée faute du versement à temps par la banque des fonds nécessaires à l’acquisition. Un petit coup de téléphone à l’accueil de l’étude peut vous éviter un déplacement inutile.

6. Ramenez les clés

Si le vendeur vous a confié un jeu de clés pour vous permettre de faire visiter le bien durant sa phase de commercialisation, pensez à les prendre avec vous. Vous devrez les remettre aux nouveaux et heureux propriétaires juste après la signature. Un moment symbolique qui marque l’aboutissement de votre mission tant du côté des vendeurs que des acquéreurs.

Agent immobilier, votre rôle dans les jours qui précèdent la signature de l’acte authentique est celui d’un facilitateur. Vous devez vérifier à peu près tout pour être certain de conclure. La perspective de pouvoir d’assurer une prestation de qualité mérite bien quelques efforts de dernières minutes !

Source : SeLoger

« Dis moi pas que c’est pas vrai » : l’immobilier c’est un métier!

L’immobilier c’est un métier : « Avoir recours à une agence immobilière pour vendre ou acheter est une évidence et pourtant certains sont convaincus du contraire » et vont jusqu’à écrire sur leur annonce immobilière sur les sites de particulier à particulier  » agences s’abstenir » ce qui est un vrai paradoxe.

Les acheteurs et vendeurs qui utilisent leurs services ont bien compris que c’est : 

1/- Un gain de temps, par ses conseils avisés en tant que professionnel.

Du coté acheteur c’est définir l’adéquation entre votre projet immobilier la réalité du marché, vous accompagner dans vos démarches, vous conseiller sur la valeur réelle du bien convoité.

Du coté vendeur c’est son rôle d’expert et d’intermédiation ( la vérification des éléments indispensables pour le bon déroulement de la vente, l’organisation des visites, le suivi des clients potentiels, la négociation, son suivi de la vente). Et puis tout simplement, il existe des règles pour rédiger une annonce tout comme pour la prise de photos.

Passer par une agence c’est aussi 3 fois plus de chances de vendre son bien d’après l’étude « La perspective des coûts de transaction perçus » de 2015 réalisée en collaboration avec MeilleursAgents.

 Le site Immo2.0 le met en lumière dans un article du coté des vendeurs comme des acheteurs.

2/-Une sécurisation totale de la visite à la transaction

Un professionnel ne fait pas rentrer n’importe qui dans votre logement pour faire des visites.

Un professionnel de l’immobilier est tenu de présenter des garanties professionnelles qui sont destinées à protéger les deux parties juridiques en présence (acheteur et vendeur).

Une responsabilité civile professionnelle et une garantie financière qui couvrent les clients finaux acheteurs comme vendeurs en cas d’erreur ou de faute. « Ce peut être par exemple une mauvaise évaluation de l’état des lieux ou encore de la valeur d’un bien. Un cas qui peut aussi se présenter est le manquement à certains motifs dans le contrat de vente. Tant qu’il s’agit d’une faute professionnelle et d’inattention, le client peut aspirer à une compensation de ses pertes. »

Le vendeur particulier lui n’est soumis à aucune obligation ou presque car ce n’est pas un professionnel comme par exemple la garantie des vices cachés. C’est une des raisons pour lesquelles, dans le cadre de la protection du consommateur, la loi a évolué avec nombre de diagnostics obligatoires. Pour faire valoir vos droits, le seul recours sera au tribunal par une procédure longue et coûteuse.

En passant par une agence immobilière, un médiateur interviendra pour dénouer la situation et peut être éviter une procédure.

3/-Une garantie de juste évaluation du prix.

Une agence immobilière ne va pas décider du prix de vente de votre bien au hasard ou parce qu’elle a entendu dire que…Elle va se baser sur les prix réels du marché actuel car comme tout marché, les prix évoluent sans cesse en fonction de l’offre et de la demande. Elle ne se basera pas sur le prix auquel le voisin a prétendu vendre il y a quelque temps, ce qui est l’erreur classique des ventes de particulier à particulier.

Avant l’élaboration de son estimation elle va visiter votre bien pour en voir les qualités intrinsèques car l’emplacement et la localisation de votre bien sont déterminants ainsi que l’état de mise en vente du bien.

Elle va aussi se baser sur les prix de vente réels de biens similaires sur votre quartier qu’elle pondèrera en fonction de ce qu’elle a constaté lors de sa visite.

Quand elle vous remettra son estimation, elle peut ne pas cadrer avec vos attentes car ce professionnel n’a pas le même affect pour votre bien que vous même et il n’est pas dans une démarche de faire la plus value.

Son rôle est d’estimer son bien à sa juste valeur pour le vendre rapidement et au meilleur prix pour vous (mais pas hors marché) et n’oubliez pas qu’ils sont payés sur un pourcentage de prix de votre bien donc ils n’ont aucun intérêt à la sous-évaluer car eux même gagneraient moins.

4/- Le mandat exclusif est la clé : 

N’oubliez jamais qu’une agence immobilière n’est payée que lorsque la vente est réalisée et qu’entre temps elle engage des frais pour le rendre visible et le vendre rapidement. Comme toute entreprise, la notion de retour sur investissement est essentielle.

La diffusion de l’annonce de votre bien sur des portails d’annonces professionnels générateurs de visibilité et donc de visites de votre bien ont un coût pour les agences immobilières.

Multipliez le nombre d’agence pouvant vendre votre bien n’est pas dans votre intérêt car d’une part cela dépréciera sa valeur car tout ce qui est rare a de la valeur et de l’intérêt et d’autre part vous ne lui laissez pas faire son métier dans sa globalité car vous fragilisez la stratégie de commercialisation qu’elle aurait pu mettre en oeuvre pour vendre votre bien dans les meilleurs délais.

Enfin, l’agence ne déploiera pas le même investissement financier et la même énergie pour vous satisfaire car sa probabilité de vente est démultipliée.

Choisissez plutôt une agence immobilière qui fait partie d’un groupement comme gnimmo.com dans lequel les agences indépendantes à forte présence locale partagent leurs mandats.

Ainsi vous toucherez un plus grand nombre d’acquéreurs et surtout quand elle vous donne le prix de votre bien, n’oubliez jamais que son but est de vendre rapidement votre bien en fonction de la réalité du marché.

Dorian Delchambre

Gestion locative : Liste des pièces justificatives à fournir

Souvent nous nous posons la question : Quelles pièces justificatives à fournir lorsqu’on est en location pour la caution et par le locataire ?
Un petit récapitulatif semble important :

Liste des pièces justificatives à fournir par le locataire :
Conforme au Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 pris en application de l’article 22-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Depuis le 5 novembre 2015 les documents que vous pouvez demander à un futur locataire sont les suivants :

 A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

    B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

    C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
    1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

    D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaires.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Liste des pièces justificatives à founir par la caution

Conforme au Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 pris en application de l’article 22-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Depuis le 5 novembre 2015 les pièces justificatives que je peux demander à une personne qui se porte caution pour un locataire d’un logement constituant sa résidence principale sont les suivants :

 A. – Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d’identité française ou étrangère ;
2. Passeport français ou étranger ;
3. Permis de conduire français ou étranger ;

    B. – Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :
    1. Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
2. Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.

    C. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
    1. Dernière quittance de loyer.
2. Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
3. Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

    D. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
    1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

    E. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
    1. Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
2. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
3. Trois derniers bulletins de salaires.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Source : Pierre Bonneterre -Je gère mon immobilier- RSSbourse.com